Abogado, Derecho Inmobiliario, prescripción adquisitiva de dominio, usucapión

JUICIO DE USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO. Requisitos para adquirir inmuebles por prescripción adquisitiva

JUICIO DE USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO. Requisitos para adquirir inmuebles por prescripción adquisitiva

La Usucapión o prescripción adquisitiva de dominio, es un modo de adquirir la propiedad mediante una posesión continuada durante el tiempo exigido por la ley. Tipos:

Ordinaria: se consuma por la posesión de diez años entre presentes y de veinte entre ausentes, entendiéndose por ausente el que reside o ha residido, durante el tiempo que la usucapión ha durado, en país extranjero o en ultramar. Para que un poseedor se convierta en dueño, por medio de una usucapión, es necesario reunir determinados requisitos:

POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO. Si la posesión se inició en un concepto diferente, podrá comenzar a usucapir a partir del momento en que haya empezado a poseer con ánimo de dueño, es por eso que no puede usucapir el locatario, aunque no tenga contrato o éste se halle vencido.

POSESION PUBLICA Y PACIFICA. Es decir, que no adquiere por usucapión aquella persona que hubiera ejercido la posesión en forma violenta, oculta o clandestina.

POSESION CONTINUA o ininterrumpida.

Documentación y pruebas necesarias

Informe de dominio

Plano de mensura

Nombre y domicilio del supuesto propietario, de tenerse conocimiento

Copia de D.N.I. de los actores

Escritura traslativa de dominio

Comprobantes de pago de servicios, impuestos, tasas y contribuciones, sin perjuicio de que dentro del expediente se soliciten por oficio a rentas, municipalidad y administrador del consorcio (caso de unidad funcional), la determinación del estado de deuda del inmueble. También se solicitara la valuación fiscal Facturas de las mejoras que se efectuaron (de arquitectos, constructores, compra de materiales de construcción, de medidores, etc.)

Comprobantes de administración del inmueble (Contratos de alquiler, etc.)

Testigos (en principio, aportar sus nombres completos, D.N.I., ocupación y domicilio)

Tasa de justicia: su cálculo se extrae de obtener el 2,2% sobre la valuación fiscal; más el 10% calculado sobre ese 2,2%, en concepto de sobretasa de justicia.

Será parte quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad o en su defecto el Fiscal de Estado o la Municipalidad. Si se ignora el propietario, se requiere informe del organismo técnico-administrativo de la Provincia, sobre antecedentes del dominio y si existen intereses fiscales comprometidos. Si se ignora el domicilio se requieren informes a la Secretaría Electoral y delegaciones locales de policía y correo. De resultar negativo se publican edictos por 10 días en el Boletín Oficial y en un diario de la localidad, bajo apercibimiento que de no presentarse nadie, se nombrará un Defensor de Pobres y Ausentes. Asimismo, se cita a quienes se consideren con derecho sobre el inmueble.

Normas aplicables

Artículo 679 y concordantes del Código Procesal en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, artículos 24 y 25 de la ley 14.159, Disposición 320/82 DPCT sobre planos de prescripción de unidades funcionales o complementarias bajo el régimen de propiedad horizontal, Circular 4/94 Instrucciones para la confección de cedulas catastrales para constituir el estado parcelario y Disposición 641/93

Honorarios

Los honorarios profesionales se determinan en la Ley de Honorarios 14967. La base regulatoria es la valuación fiscal, si es que no hubo tasación por perito oficial designado de la lista de martilleros públicos.

Dra. María Fernanda Panizo

Abogada

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HONORARIOS

Consulta: 1 jus

Apertura de carpeta: 5 jus
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Honorarios

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Nuestros honorarios se establecen de acuerdo a la complejidad de los trabajos a realizar, sea cual fuere el área jurídica en la que se requieran los servicios.

Ofrecemos facilidades de pago: pago en cuotas, pago con tarjetas de créditos hasta 3 cuotas sin interés, pago con tarjetas de débito.

En todos los pagos que usted realicé recibirá su factura, en la cual se detallarán los trabajos a realizar.

Las consultas son aranceladas, sean Consultas presenciales, por mail, por skype o Consultas telefónicas (el monto varía desde 1 jus a 2 jus, dependiendo de la opción de consulta elegida por el cliente)

En algunas materias usted podrá elegir esperar la regulación judicial de honorarios o realizar un convenio de honorarios con el profesional, pactando un porcentaje o una suma de dinero determinada.

Valor de cada Jus: $664 (al 12/10/2017)

HONORARIOS por CONSULTA:

Consultas verbales 1 Jus

Consultas evacuadas por escrito 2 Jus 

Apertura de carpeta: 5 jus

Por actuaciones en procedimiento de mediación el honorario mínimo será de 7 Jus

Para determinados juicios habrá gastos tales como:

– Tasa de justicia: 2,2% de la valuación fiscal (en aquellos casos en que el objeto litigioso sea un bien registrable (inmueble, automotor, etc.).

– Sobretasa de justicia: un 10% tomando como base el resultado anterior.

– Sellados de oficios de informes de dominio, o de anotaciones personales

– Gastos de gestoría, por diligenciamiento de oficios, mandamientos o cédulas de notificación, fuera de la ciudad de Mar del Plata

– Aportes finales: consisten en un 10% calculado sobre el honorario regulado. Ej.: si se regularon $10000 el aporte final es de $1000.-

HONORARIOS en Procesos de Familia

a) Divorcio 40 Jus

b) Nulidad de matrimonio 80 Jus

c) Procesos por violencia familiar 20 Jus

d) Medidas cautelares, autosatisfactivas y urgentes, guarda, reintegro y similares 20 Jus

e) Procesos en los que se debatan derechos de familia y no tengan especial regulación 20 Jus

f) Reclamación e impugnación de filiación 80 Jus

g) Procesos en los que se debata la inseminación artificial u otro medio de fecundación 40 Jus

h) Suspensión, pérdida y rehabilitación de la responsabilidad parental 55 Jus

i) Tutela y curatela no contradictoria 30 Jus

j) Tutela y curatela contradictoria 55 Jus

k) Litisexpensas 10 Jus

l) Adopciones y guarda con fines de adopción 40 Jus

m) Cuidado personal y régimen de visitas 45 Jus

n) Determinación de la capacidad jurídica de las personas:

No contradictoria 30 Jus

Contradictoria 50 Jus

o) Inhabilitación o rehabilitación de la capacidad jurídica de las personas: 

No contradictoria 30 Jus

Contradictoria 50 Jus

p) Ausencia simple 40 Jus

q) Ausencia con presunción de fallecimiento 80 Jus

r) Internaciones: 

no contradictorias 30 Jus

contradictorias 40 Jus

s) Inscripciones de nacimiento, nombres, estado civil y sus registraciones 20 Jus

t) Autorización para disponer, gravar y adquirir bienes de incapaces 20 Jus

u) Cuestiones originadas en la disponibilidad del cuerpo u órganos del ser humano después de su muerte 20 Jus

v) Actuaciones que implican violaciones de derechos difusos de los niños, reconocidos constitucionalmente 30 Jus

w) En los procesos o procedimientos originados en el derecho de familia que no tuvieren regulación específica en esta ley se fijará un mínimo de 20 Jus.

 

Honorarios por otros asuntos:

Estudio o información de actuaciones judiciales o administrativas 3 Jus

Acuerdos extrajudiciales: 50% de las escalas fijadas para los mismos asuntos por trámite judicial.

Asistencia y asesoramiento del cliente en la realización de actos jurídicos 3,5 Jus

Por la redacción de contratos de locación del uno (1) al cinco por ciento (5%) del valor del contrato con un mínimo de 6 Jus

Redacción de boleto de compraventa del uno(1) al cinco por ciento(5%) del mismo con un mínimo de 10 Jus.

Artículo 40 Ley 14967.- En los procesos de desalojo se fijarán los honorarios de acuerdo con la escala del artículo 21, tomando como base los alquileres de dos (2) años o los del plazo contractual o legal vigente cuando fuera mayor. Cuando el profesional estimare inadecuado el alquiler fijado contractualmente, o en caso en que éste no pudiere determinarse exactamente, deberá fijarse el valor locativo actualizado del inmueble, aplicándose en lo pertinente el mecanismo estimatorio previsto en el artículo 27. En los supuestos de desalojo por comodato, tenencia precaria e intrusión, los honorarios se fijarán de acuerdo a las pautas y mecánica del artículo 27, tomando

como base el valor ocupacional que mensualmente debiera abonarse durante dos años. Tratándose de homologación de convenios de desocupación, los honorarios se regularán en un cincuenta (50) por ciento del establecido en el primer párrafo.

Cuando se trate de división de bienes comunes se podrá pactar honorarios del uno (1) al cinco por ciento (5%) del valor de la cuota parte que corresponda a su asistido profesionalmente.


Artículo 46.- En los juicios de escrituración, rescisión y resolución y en general, en todos los procesos derivados del contrato de compraventa de inmuebles, se aplicará la

norma del artículo 27 inciso a), salvo que resulte un monto mayor del boleto de compraventa y/o la tasación que haya sido realizada en autos, en cuyo caso se aplicará el de mayor valor.

Artículo 38.- Tratándose de acciones posesorias, interdictos o de división de bienes comunes, se aplicará la escala del artículo 21, atendiendo al valor de los bienes

conforme a lo dispuesto en el artículo 27, si la gestión hubiera sido de beneficio general y con relación a la cuota o parte defendida, si fuere en el solo beneficio del

patrocinado. En las expropiaciones, el monto del proceso a los efectos regulatorios, estará representado por la diferencia entre la oferta y el importe total de la indemnización fijada judicialmente, con más los intereses que correspondan adicionar.

Por la redacción de testamentos el uno por ciento (1%) del valor de los bienes con un mínimo de 10 Jus.


Artículo 39.- Ley 14967 En los juicios de alimentos se fijarán los honorarios considerando como monto del proceso la cantidad a pagar por todo concepto durante dos (2) años conforme la escala del artículo 21.

En los incidentes de aumento, disminución, cesación o coparticipación en los alimentos, se tomará como base la diferencia que resulte de la sentencia por el término de dos (2) años, en base a la escala aplicable en los incidentes, no pudiendo ser inferior a 8 (ocho) jus.

Honorarios mínimos por Actuación en SUCESIONES

Artículo 35.- En el proceso sucesorio cuando un solo abogado patrocine o represente a todos los herederos o interesados, su honorario se regulará sobre el monto del acervo, inclusive los gananciales, aplicando una escala del seis (6) al veinte (20) por ciento del total transmitido, y de acuerdo a las siguientes pautas: a) Las etapas establecidas en el artículo 28 inc. c) se computarán del siguiente modo: 1) actuaciones completas de iniciación: ¼ del total de los honorarios; 2) actuaciones hasta la declaratoria de herederos o aprobación del testamento: ¼ de los honorarios; y 3) trámites posteriores hasta la orden judicial de inscripción ½ del total. b) Inmuebles: su valor se tomará sobre la valuación fiscal que determine el Código Fiscal de la provincia de Buenos Aires, para la liquidación del impuesto al acto, al momento de la regulación. Los bienes registrados en

otras jurisdicciones formarán parte de la base regulatoria, debiéndose tomar en cuenta el valor fiscal vigente en la respectiva jurisdicción, en particular el que se utilizare para el pago del mismo impuesto si allí rigiere. Cuando constare en el proceso un valor de tasación o venta superior a la valuación fiscal, se tomará dicho valor como base regulatoria. En el caso que el profesional en cualquiera de ambos supuestos, reputare inadecuado el valor del inmueble, y siempre que no se trate del supuesto previsto en el párrafo subsiguiente, podrá estimar su valor conforme lo previsto en el artículo 27 inc. a) de esta ley, en cuyo caso el porcentaje de la regulación respecto de ese inmueble no podrá superar el 12% del valor que finalmente se determine judicialmente. Cuando el haber sucesorio se integre con un solo bien inmueble que hubiera constituido el hogar conyugal, y conserve su destino de vivienda familiar en beneficio del cónyuge, conviviente, ascendientes o descendientes declarados herederos, los honorarios se fijarán conforme la valuación fiscal determinada según lo dispuesto en el párrafo primero de este inciso y en el mínimo de la escala. Será nula la parte pertinente del convenio de honorarios que exceda dicho monto. c) Otros bienes: para establecer su valor se aplicarán las pautas del artículo 27 inciso b) al l). Cuando intervengan varios abogados, se regularán los honorarios clasificándose los trabajos, debiendo determinar la regulación el carácter de común a cargo de la masa o particular a cargo del interesado. Los honorarios del abogado o abogados partidores, en conjunto, se fijarán sobre el valor del haber a dividirse aplicando una escala del tres (3) al cinco (5) por ciento de total.


Los montos aquí expresados corresponden a lo dispuesto por la Ley de Honorarios N° 14967.

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Forma de Trabajo para el inicio de una Sucesión

La sucesión se divide en tres grandes etapas: el inicio de la sucesión, la declaratoria de herederos, y finalmente inscripción de los bienes.

Forma de trabajo

La propuesta es trabajar en forma seria, clara y con información periódica sobre el estado del trámite.

1. Como primera medida, para iniciar una sucesión se reúne la documentación básica necesaria (certificado de defunción, partidas que acrediten el vínculo con la persona fallecida y títulos de propiedad.

2. Una vez convenida la forma de pago de honorarios, el cliente firma el escrito para iniciar la sucesión y se da comienzo al proceso sucesorio.

3. Abierta la sucesión, se realizaran los pasos requeridos por el Juez que intervenga en el proceso hasta el dictado de declaratoria de herederos.

4. Finalmente se realizará la correspondiente partición, o se procederá a inscribir la herencia nombre de los herederos, o en su caso, directamente a nombre de la persona que compre los bienes.