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LOCACION. Aspectos legales a tener en cuenta.

LOCACION. Aspectos legales a tener en cuenta.

Al momento de firmar un contrato de locación comercial deberíamos tener en cuenta, entre otros, los siguientes aspectos más básicos :

1) Las partes pueden celebrar privadamente este contrato insertando las cláusulas legales que deseen, siempre que respeten el Código Civil y Comercial, y la Ley de Locaciones Urbanas.

2) Pueden adicionalmente firmar, en el mismo acto, un Convenio de Desocupación. Si existiera un incumplimiento del contrato que diera lugar al desalojo, el convenio se presenta ante un juez solicitando su homologación judicial (lo cual significa su “visto bueno” en cuanto a lo convenido previamente por las partes) y la ejecución del mismo. Es decir, no va a hacer falta entablar un juicio de desalojo, sino solamente la homologación del convenio y ejecución, trámite mucho más sencillo. El convenio puede hacerse agregando una cláusula adicional al contrato, firmando aparte, dentro del mismo contrato, o sino, como cláusula especial en hoja aparte, en la cual se haga referencia a los datos esenciales del contrato (partes, domicilio del inmueble arrendado, fecha de inicio del contrato, etc.), haciendo constar expresamente que dicha cláusula forma parte del contrato base, debiendo también estar firmada especialmente por ambas partes.

3) Dentro de los 15 días corridos de firmado el contrato, (se sugiere certificar las firmas a través de un Escribano), deben sellarlo en el Banco de la Provincia de Buenos Aires. Para determinar el valor del sellado deben atenerse a lo indicado por el Código Fiscal. Para una locacion comercial, el plazo mínimo son 36 meses, por lo cual debe multiplicarse 36 por el precio del alquiler. El 1% que resulte de esa cuenta, va a ser el valor del sellado,. Ej.: Precio del alquiler: $12000 X 24 meses X 1% = $2880 (valor del sellado). Cada parte abona la mitad.

4) Debe tenerse en cuenta, además, que por tratarse de una locación comercial, el locatario puede rescindir la locación antes del vencimiento, notificando al locador con una antelación de 60 días corridos. Esto se le permite al locatario, ya que si su actividad no ha prosperado como esperaba, no puede obligársele a cumplir el contrato hasta su culminación. Por otra parte, siempre es conveniente determinar mediante una cláusula inserta en el contrato, una pequeña suma en concepto de indemnización para el locador, para el supuesto de que ocurra esta eventualidad. Si bien legalmente no se halla pactada consecuencia patrimonial indemnizatoria alguna, las partes pueden establecer las convenciones que sean necesarias para la mejor lectura e interpretación del contrato, evitando futuras posibles consecuencias para ambas partes. En este aspecto, se diferencia con la locación con destino a vivienda, en que en esta, el locatario puede, transcurridos los 6 primeros meses, rescindir el contrato, avisando el hecho al locador, con una antelación mínima de 60 días. Desde los 6 meses hasta el año debe abonar una indemnización al locador de un mes y medio de alquiler, y si lo hace luego del año, sólo de un mes. Una pauta similar puede establecerse por acuerdo de partes, por lo cual al momento en que el locatario decide rescindir el contrato, en cualquier tiempo que sea, debe saber de antemano por su lectura, cuanto debe entregarle al locador a modo de indemnización.

5) Para el caso que durante el transcurso de la locación se generen conflictos entre las partes, y el locador se niegue a recibir el precio locativo, el locatario debe intimarlo por carta documento, para que reciba el precio, bajo apercibimiento de efectuar una consignación judicial de los alquileres. La consignación judicial, consiste en una notificación al juez, sobre la situación existente entre las partes, para que se abra una cuenta judicial, y se depositen allí los cánones locativos, obteniendo de esa forma la constancia de pago, evitando que el locatario quede como incumplidor. Entonces, debe hacerse este trámite, para evitar problemas legales, evitando que la parte locadora pueda aducir un incumplimiento del contrato y exigir la rescisión por ese motivo, con las consecuencias legales que acarrea.

6) En lo atinente a los aumentos, si el contrato hubiera hecho referencia a un aumento escalonado o progresivo, es decir que partir de x fecha se aumenta el valor locativo en x pesos, es válido. Lo que se prohíbe son las cláusulas de actualización que tengan en cuenta las variaciones de precios según índices oficiales (prohibición de indexación de la Ley de Convertibilidad). Entonces, es lícita la cláusula que permite elevar el precio del alquiler en un porcentaje anual determinado. Todos estos aspectos se pueden estipular en el contrato, sin producir abusos en la parte débil de la relación, es decir, en el locatario.

7) En caso de filtraciones u otras obras que hagan inhabitable el inmueble, el inquilino deberá intimar al dueño, a través de una carta documento, para que realice las reparaciones. Durante el tiempo que duren las reparaciones, el inquilino tiene derecho a que se le reduzca el monto del alquiler.

Dra. María Fernanda Panizo

Abogada

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Abogado, Derecho Inmobiliario, prescripción adquisitiva de dominio, usucapión

JUICIO DE USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO. Requisitos para adquirir inmuebles por prescripción adquisitiva

JUICIO DE USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO. Requisitos para adquirir inmuebles por prescripción adquisitiva

La Usucapión o prescripción adquisitiva de dominio, es un modo de adquirir la propiedad mediante una posesión continuada durante el tiempo exigido por la ley. Tipos:

Ordinaria: se consuma por la posesión de diez años entre presentes y de veinte entre ausentes, entendiéndose por ausente el que reside o ha residido, durante el tiempo que la usucapión ha durado, en país extranjero o en ultramar. Para que un poseedor se convierta en dueño, por medio de una usucapión, es necesario reunir determinados requisitos:

POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO. Si la posesión se inició en un concepto diferente, podrá comenzar a usucapir a partir del momento en que haya empezado a poseer con ánimo de dueño, es por eso que no puede usucapir el locatario, aunque no tenga contrato o éste se halle vencido.

POSESION PUBLICA Y PACIFICA. Es decir, que no adquiere por usucapión aquella persona que hubiera ejercido la posesión en forma violenta, oculta o clandestina.

POSESION CONTINUA o ininterrumpida.

Documentación y pruebas necesarias

Informe de dominio

Plano de mensura

Nombre y domicilio del supuesto propietario, de tenerse conocimiento

Copia de D.N.I. de los actores

Escritura traslativa de dominio

Comprobantes de pago de servicios, impuestos, tasas y contribuciones, sin perjuicio de que dentro del expediente se soliciten por oficio a rentas, municipalidad y administrador del consorcio (caso de unidad funcional), la determinación del estado de deuda del inmueble. También se solicitara la valuación fiscal Facturas de las mejoras que se efectuaron (de arquitectos, constructores, compra de materiales de construcción, de medidores, etc.)

Comprobantes de administración del inmueble (Contratos de alquiler, etc.)

Testigos (en principio, aportar sus nombres completos, D.N.I., ocupación y domicilio)

Tasa de justicia: su cálculo se extrae de obtener el 2,2% sobre la valuación fiscal; más el 10% calculado sobre ese 2,2%, en concepto de sobretasa de justicia.

Será parte quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad o en su defecto el Fiscal de Estado o la Municipalidad. Si se ignora el propietario, se requiere informe del organismo técnico-administrativo de la Provincia, sobre antecedentes del dominio y si existen intereses fiscales comprometidos. Si se ignora el domicilio se requieren informes a la Secretaría Electoral y delegaciones locales de policía y correo. De resultar negativo se publican edictos por 10 días en el Boletín Oficial y en un diario de la localidad, bajo apercibimiento que de no presentarse nadie, se nombrará un Defensor de Pobres y Ausentes. Asimismo, se cita a quienes se consideren con derecho sobre el inmueble.

Normas aplicables

Artículo 679 y concordantes del Código Procesal en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, artículos 24 y 25 de la ley 14.159, Disposición 320/82 DPCT sobre planos de prescripción de unidades funcionales o complementarias bajo el régimen de propiedad horizontal, Circular 4/94 Instrucciones para la confección de cedulas catastrales para constituir el estado parcelario y Disposición 641/93

Honorarios

Los honorarios profesionales se determinan en la Ley de Honorarios 14967. La base regulatoria es la valuación fiscal, si es que no hubo tasación por perito oficial designado de la lista de martilleros públicos.

Dra. María Fernanda Panizo

Abogada

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Conozca todo lo qué necesita hacer antes de abonar dinero por una cesión de boleto, cesión de derechos posesorios, o por la compraventa de un inmueble

Es de moneda corriente la ola de usurpaciones en Mar del Plata, por eso los abogados estamos para desarrollar nuestra labor legal-preventiva para que la comunidad conozca lo que implica abonar un dinero por una cesión de boleto, cesión de derechos posesorios, o por la compraventa de un inmueble (lotes, casas, generalmente), sin constatar si la persona a la que le entregan dinero, es el dueño (titular registral), o solo dice serlo.
En primer lugar siempre debe existir una sospecha, si el precio de venta está muy por debajo de los valores del mercado inmobiliario, como aquellos casos, en que se adquieren lotes por U$S 5000.-, cuando en la realidad mercantil cuestan U$S 20000.-
Prevéngase de estafas y consulte siempre y de forma previa a un abogado, para que examine la documentación (boleto compraventa o escrituras antecedentes), y solicite los informes registrales que correspondan a cada caso en particular (indice de titularidad, copia de asiento registral, informe de dominio e informes de anotaciones personales o de inhibición de los transmitentes de la titularidad), como así también para que pueda estudiar los expedientes de sucesión o prescripción adquisitiva (usucapión), según el caso de que se trate.
Todos estos servicios los ofrecemos en nuestro Estudio.

Contacto:
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Te: (0223) 491-5159
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  7. Se aceptan todos los medios de pago. 
  8. Facilidades de pago en cuotas
  9. Patrocinio letrado en audiencias 
  10. Representación legal y patrocinio en mediaciones y juicios
  11. Detalle de gastos transparentes
  12. Acuerdos de Honorarios claros
  13. Pactos de cuota Litis (honorarios a resultado), según el tipo de caso
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