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ALGUNAS DIFERENCIAS ENTRE MATRIMONIO Y CONVIVENCIA, EN EL AMBITO PATRIMONIAL

Entre los aspectos a tener en cuenta al momento de decidir la vida en común, se encuentra el patrimonial. Surgen preguntas tales como: El inmueble es de él, ¿Qué pasa si nos separamos?, ¿Tengo derecho a pedir una parte?, ¿Mi concubino puede incluirme en la obra social? Etc. Transcurridos los años y producida la separación, muchas veces las personas se encuentran con que carecen de bienes, cuando durante todo ese tiempo estuvieron aportando al hogar económicamente o bien atendiendo a la familia, resignando la posibilidad de trabajar fuera del hogar. Por ese motivo, veremos algunas diferencias entre el matrimonio y el concubinato.

Matrimonio: 1) Todo bien registrable que adquieran dentro del matrimonio, será conyugal, salvo que hayan formalizado un convenio prenupcial o un convenio mientras se encontraban en matrimonio y en éstos se disponga otra cosa.

Al solicitar el divorcio, la sentencia determina que a partir de la interposición de la demanda, se declare disuelta la sociedad conyugal, con efecto retroactivo. Es decir que, a partir de que interpusieron el divorcio, sea de forma unilateral o por presentación conjunta, los bienes que cada uno haya adquirido a partir de esa fecha, serán de carácter propio. Son propios también los bienes adquiridos por herencia.

2) En cuanto a los bienes no registrables, al separarse, los dividirán conviniendo verbalmente, o por escrito, dentro de los acuerdos del divorcio, ya que se homologan al dictarse sentencia, y ante el incumplimiento puede ejecutarse.

3) Si existieran deudas pendientes (Ej.: crédito hipotecario) responden por igual ante el acreedor, y con la vivienda hasta que finalicen el pago.

Convivencia:

1) En el caso de contraer un crédito hipotecario, serían condóminos del inmueble, y responden por igual ante los acreedores. Por eso conviene celebrar previamente, un contrato de sociedad de hecho, ya que no se presume la existencia del concubinato, y así podrán regular todos los aspectos concernientes a cómo resolverán las relaciones comerciales con terceros y las relaciones jurídicas dentro de la pareja. Si deciden abonar cada uno el 50% del crédito, si uno no paga, el otro deberá hacerse cargo, para evitar el remate, pero luego podrá ejecutar al condómino por ese monto.

2) Si ambos trabajan en un negocio propio de él o de ella, ¿cómo probar que la concubina/o aportó trabajo para lograr ganancias para ambos? Si no se regula en un contrato, al producirse la separación, el/la concubina/o no podrá probar el aporte laboral al negocio ni obtener una parte líquida, acorde con lo aportado y regulado en el contrato.

Para el caso de construcción de la vivienda con aportes de ambos, la existencia del contrato de sociedad regulatorio, más las facturas de compra de materiales, de pago de mano de obra, Etc. a nombre de uno o de los dos, son pruebas para tener derecho a obtener una parte líquida del inmueble, ya que el terreno pudo haber sido adquirido antes de la convivencia por uno solo, no siendo justo que se aproveche de la construcción pagada a costa del otro o de ambos, consiguiendo en el futuro vender dicha propiedad como propio a un valor muy distante del inicial.

3) Para compartir la obra social, si trabaja uno de los dos en relación de dependencia, deben presentarse ante ANSES y hacer una declaración jurada de concubinato. En el caso que el trabajo sea autónomo harán esta declaración ante la AFIP y la obra social a la que desee incorporar a su concubino/a.

4) Es conveniente tener una prueba del concubinato para realizar trámites. Para ello deben presentarse ante un Registro Público de Comercio y solicitarla presentando dos testigos que declaren que los conocen, que conocen que hacen vida en común y desde hace cuánto tiempo, ante el Registro de las Personas o ante un Escribano.

5) Al momento del fallecimiento de un concubino, el/la sobreviviente deberá iniciar una información sumaria judicial aportando pruebas para obtener la Pensión por fallecimiento directa o derivada: a) Si hay hijos en común, debe probar que convivió dos años con el fallecido. b) Si no los hay, debe probar que convivió cinco años con testigos y documental.

Cuide su patrimonio y sus derechos asesorándose preventivamente con un abogado.

Dra. María Fernanda Panizo

Abogada

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ALIMENTOS DE LOS MENORES Y DE LOS MAYORES DE EDAD ESTUDIANTES

Dentro del concepto “alimentos” se hallan incluidos no solo el dinero, sino también la provisión de ropa, alimentos, medicamentos, obra social, pago de cuotas a instituciones escolares o clubs, útiles escolares, pago de asignaciones familiares en concepto de hijos menores, pago de asignación escolar anual, etc., ya que el fin es asegurar el bienestar del menor.

No está pautada legalmente una suma fija por cantidad de hijos y/o según sus edades. El parámetro es la conservación del nivel de vida que tenían cuando la familia vivía bajo el mismo techo. Posteriormente, a medida que los menores van creciendo, los alimentos van aumentando ya que se considera que los gastos son mayores. Puede pactarse o bien, una suma fija mensual, semanal, una suma fija más prestaciones en especie como las enumeradas en el primer párrafo, o un porcentaje del sueldo, en caso de salarios variables.

Para determinar la cuota alimentaria será cuestión de individualizar los gastos que debe erogar quien debe pagar alimentos, para sostenerse, y paralelamente, sus ingresos, y así tratar de acordar primariamente una cuota acorde que respete el parámetro citado, según las necesidades invocadas demostrables y los medios que posee el alimentante.

En el caso de parejas de concubinos con hijos, o en matrimonios que aún no se deciden a formalizar el divorcio, sino solamente y por ahora, acuerdan una separación de hecho, es recomendable tratar el tema de los alimentos de los menores, tenencia y régimen de visitas, para así volcarlos en un convenio, como asimismo la distribución de bienes registrables o no.

Puede redactarse sólo por un abogado, quien patrocinará a ambos en la solicitud de homologación, lo cual es más económico, o bien cada parte puede designar a un abogado para arribar al mismo. El letrado, luego de que la pareja se ponga de acuerdo, bajo su asesoramiento y consejo, en cada uno de los puntos en forma privada, o bien luego de que los abogados se transmitieron entre sí las pretensiones de cada integrante de la pareja y llegan a un acuerdo, se presentará a homologar ante el tribunal de familia para que tenga fuerza de ley en caso de incumplimiento.

En el futuro se puede solicitar un aumento de cuota, porque a mayor edad, mayores son los gastos por manutención, o bien por devaluación monetaria como hecho público y notorio -si va de la mano con aumentos de sueldo del alimentante-, o bien puede solicitarse una disminución, a pedido del alimentante, por circunstancias de cambios en su situación económica, que puedan demostrarse.

La cuota alimentaria se abona hasta la mayoría de edad, pero si el hijo continúa estudiando una carrera o un curso oficial (avalado por el Ministerio de Educación), la cuota alimentaria debe seguir abonándose. Una vez cumplida la mayoría de edad o si la persona mayor de edad, no continúa estudiando, el progenitor alimentante puede solicitar la apertura de un incidente de cese de cuota alimentaria.

Al igual que en un juicio de alimentos, en el convenio también puede solicitarse que la cuota alimentaria se deposite en una cuenta judicial del Banco de la Provincia de Buenos Aires, la cual no genera costos.

De no llegar a un acuerdo, quien posee la tenencia de los menores, podrá entablar un juicio por alimentos, en el cual se designara una audiencia, como primera medida, a los fines de resolver el monto de la cuota alimentaria. Cabe aclarar que si bien se designan alimentos provisorios, hasta tanto se determinen los definitivos por sentencia, estos comienzan a hacerse reclamables desde la fecha de presentación de la demanda de alimentos, ya que para la justicia, alimentos no reclamados significan alimentos no necesitados.

Si existiera incumplimiento tanto del convenio, como de la sentencia, queda habilitada la ejecución de convenio o sentencia, y/o el reclamo a los padres del progenitor incumplidor, por ser los primeros obligados a la cuota alimentaria, luego de los padres.

Debe tenerse en cuenta que el Código civil y comercial admite que en una demanda de alimentos, se pueda demandar tanto al progenitor como a los abuelos.

Dra. María Fernanda Panizo

Abogada

Abogado, alquiler, alquileres, cobro de alquileres, contratos, Derecho Inmobiliario

LOCACION. Aspectos legales a tener en cuenta.

LOCACION. Aspectos legales a tener en cuenta.

Al momento de firmar un contrato de locación comercial deberíamos tener en cuenta, entre otros, los siguientes aspectos más básicos :

1) Las partes pueden celebrar privadamente este contrato insertando las cláusulas legales que deseen, siempre que respeten el Código Civil y Comercial, y la Ley de Locaciones Urbanas.

2) Pueden adicionalmente firmar, en el mismo acto, un Convenio de Desocupación. Si existiera un incumplimiento del contrato que diera lugar al desalojo, el convenio se presenta ante un juez solicitando su homologación judicial (lo cual significa su “visto bueno” en cuanto a lo convenido previamente por las partes) y la ejecución del mismo. Es decir, no va a hacer falta entablar un juicio de desalojo, sino solamente la homologación del convenio y ejecución, trámite mucho más sencillo. El convenio puede hacerse agregando una cláusula adicional al contrato, firmando aparte, dentro del mismo contrato, o sino, como cláusula especial en hoja aparte, en la cual se haga referencia a los datos esenciales del contrato (partes, domicilio del inmueble arrendado, fecha de inicio del contrato, etc.), haciendo constar expresamente que dicha cláusula forma parte del contrato base, debiendo también estar firmada especialmente por ambas partes.

3) Dentro de los 15 días corridos de firmado el contrato, (se sugiere certificar las firmas a través de un Escribano), deben sellarlo en el Banco de la Provincia de Buenos Aires. Para determinar el valor del sellado deben atenerse a lo indicado por el Código Fiscal. Para una locacion comercial, el plazo mínimo son 36 meses, por lo cual debe multiplicarse 36 por el precio del alquiler. El 1% que resulte de esa cuenta, va a ser el valor del sellado,. Ej.: Precio del alquiler: $12000 X 24 meses X 1% = $2880 (valor del sellado). Cada parte abona la mitad.

4) Debe tenerse en cuenta, además, que por tratarse de una locación comercial, el locatario puede rescindir la locación antes del vencimiento, notificando al locador con una antelación de 60 días corridos. Esto se le permite al locatario, ya que si su actividad no ha prosperado como esperaba, no puede obligársele a cumplir el contrato hasta su culminación. Por otra parte, siempre es conveniente determinar mediante una cláusula inserta en el contrato, una pequeña suma en concepto de indemnización para el locador, para el supuesto de que ocurra esta eventualidad. Si bien legalmente no se halla pactada consecuencia patrimonial indemnizatoria alguna, las partes pueden establecer las convenciones que sean necesarias para la mejor lectura e interpretación del contrato, evitando futuras posibles consecuencias para ambas partes. En este aspecto, se diferencia con la locación con destino a vivienda, en que en esta, el locatario puede, transcurridos los 6 primeros meses, rescindir el contrato, avisando el hecho al locador, con una antelación mínima de 60 días. Desde los 6 meses hasta el año debe abonar una indemnización al locador de un mes y medio de alquiler, y si lo hace luego del año, sólo de un mes. Una pauta similar puede establecerse por acuerdo de partes, por lo cual al momento en que el locatario decide rescindir el contrato, en cualquier tiempo que sea, debe saber de antemano por su lectura, cuanto debe entregarle al locador a modo de indemnización.

5) Para el caso que durante el transcurso de la locación se generen conflictos entre las partes, y el locador se niegue a recibir el precio locativo, el locatario debe intimarlo por carta documento, para que reciba el precio, bajo apercibimiento de efectuar una consignación judicial de los alquileres. La consignación judicial, consiste en una notificación al juez, sobre la situación existente entre las partes, para que se abra una cuenta judicial, y se depositen allí los cánones locativos, obteniendo de esa forma la constancia de pago, evitando que el locatario quede como incumplidor. Entonces, debe hacerse este trámite, para evitar problemas legales, evitando que la parte locadora pueda aducir un incumplimiento del contrato y exigir la rescisión por ese motivo, con las consecuencias legales que acarrea.

6) En lo atinente a los aumentos, si el contrato hubiera hecho referencia a un aumento escalonado o progresivo, es decir que partir de x fecha se aumenta el valor locativo en x pesos, es válido. Lo que se prohíbe son las cláusulas de actualización que tengan en cuenta las variaciones de precios según índices oficiales (prohibición de indexación de la Ley de Convertibilidad). Entonces, es lícita la cláusula que permite elevar el precio del alquiler en un porcentaje anual determinado. Todos estos aspectos se pueden estipular en el contrato, sin producir abusos en la parte débil de la relación, es decir, en el locatario.

7) En caso de filtraciones u otras obras que hagan inhabitable el inmueble, el inquilino deberá intimar al dueño, a través de una carta documento, para que realice las reparaciones. Durante el tiempo que duren las reparaciones, el inquilino tiene derecho a que se le reduzca el monto del alquiler.

Dra. María Fernanda Panizo

Abogada

Abogado, Derecho Inmobiliario, prescripción adquisitiva de dominio, usucapión

JUICIO DE USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO. Requisitos para adquirir inmuebles por prescripción adquisitiva

JUICIO DE USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO. Requisitos para adquirir inmuebles por prescripción adquisitiva

La Usucapión o prescripción adquisitiva de dominio, es un modo de adquirir la propiedad mediante una posesión continuada durante el tiempo exigido por la ley. Tipos:

Ordinaria: se consuma por la posesión de diez años entre presentes y de veinte entre ausentes, entendiéndose por ausente el que reside o ha residido, durante el tiempo que la usucapión ha durado, en país extranjero o en ultramar. Para que un poseedor se convierta en dueño, por medio de una usucapión, es necesario reunir determinados requisitos:

POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO. Si la posesión se inició en un concepto diferente, podrá comenzar a usucapir a partir del momento en que haya empezado a poseer con ánimo de dueño, es por eso que no puede usucapir el locatario, aunque no tenga contrato o éste se halle vencido.

POSESION PUBLICA Y PACIFICA. Es decir, que no adquiere por usucapión aquella persona que hubiera ejercido la posesión en forma violenta, oculta o clandestina.

POSESION CONTINUA o ininterrumpida.

Documentación y pruebas necesarias

Informe de dominio

Plano de mensura

Nombre y domicilio del supuesto propietario, de tenerse conocimiento

Copia de D.N.I. de los actores

Escritura traslativa de dominio

Comprobantes de pago de servicios, impuestos, tasas y contribuciones, sin perjuicio de que dentro del expediente se soliciten por oficio a rentas, municipalidad y administrador del consorcio (caso de unidad funcional), la determinación del estado de deuda del inmueble. También se solicitara la valuación fiscal Facturas de las mejoras que se efectuaron (de arquitectos, constructores, compra de materiales de construcción, de medidores, etc.)

Comprobantes de administración del inmueble (Contratos de alquiler, etc.)

Testigos (en principio, aportar sus nombres completos, D.N.I., ocupación y domicilio)

Tasa de justicia: su cálculo se extrae de obtener el 2,2% sobre la valuación fiscal; más el 10% calculado sobre ese 2,2%, en concepto de sobretasa de justicia.

Será parte quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad o en su defecto el Fiscal de Estado o la Municipalidad. Si se ignora el propietario, se requiere informe del organismo técnico-administrativo de la Provincia, sobre antecedentes del dominio y si existen intereses fiscales comprometidos. Si se ignora el domicilio se requieren informes a la Secretaría Electoral y delegaciones locales de policía y correo. De resultar negativo se publican edictos por 10 días en el Boletín Oficial y en un diario de la localidad, bajo apercibimiento que de no presentarse nadie, se nombrará un Defensor de Pobres y Ausentes. Asimismo, se cita a quienes se consideren con derecho sobre el inmueble.

Normas aplicables

Artículo 679 y concordantes del Código Procesal en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, artículos 24 y 25 de la ley 14.159, Disposición 320/82 DPCT sobre planos de prescripción de unidades funcionales o complementarias bajo el régimen de propiedad horizontal, Circular 4/94 Instrucciones para la confección de cedulas catastrales para constituir el estado parcelario y Disposición 641/93

Honorarios

Los honorarios profesionales se determinan en la Ley de Honorarios 14967. La base regulatoria es la valuación fiscal, si es que no hubo tasación por perito oficial designado de la lista de martilleros públicos.

Dra. María Fernanda Panizo

Abogada

Abogado, abogado de familia, abogado especializado en derecho penal, abogado penal, violencia de género, violencia familiar

VIOLENCIA FAMILIAR

Episodios de violencia familiar se repiten día a día en los hogares. Las comisarias de la mujer y los juzgados de familia cada vez reciben más denuncias. ¿Como es el procedimiento? Se admite la denuncia y se ordenan medidas cautelares, (exclusión del hogar y/o una orden de restricción de acercamiento o perimetral) que como cautelar, tienen el carácter de ser provisorias. Además la Justicia aconseja a la pareja el comienzo de sendos tratamientos psicológicos, sea para prevenir estas situaciones o para superar las consecuencias que la violencia psíquica y/o física dejó en la persona.

Las víctimas de violencia cuando se deciden a denunciar, piden contención a familiares, terapeutas y abogados. El dilema de denunciar o no por miedo a represalias es moneda corriente. Sucede que las medidas cautelares que se dictan y que consisten en la restricción de acercamiento a lugares de vivienda, trabajo y esparcimiento, se ordenan por un término que va desde los 10 dias, al año. ¿Y después…que? Si bien, paralelamente a dicha denuncia o dentro del menor tiempo posible es aconsejable iniciar las acciones de fondo que son su consecuencia (separación o divorcio, régimen de visitas, tenencia, alimentos, etc.), sucede que los tiempos de la justicia no son los de la vida cotidiana y cuando se está venciendo una medida cautelar de restricción de acercamiento, vemos que aún la acción de fondo no se inició, por falta de recursos de la víctima, por no complicarse con problemas judiciales, o por estar tratando de “solucionar” las cosas dialogando, con la decisión de ambos de que no intervengan abogados en el medio. Entonces, vencida la medida, si es que no se violó la misma, en el tiempo transcurrido (ante lo cual, lo único que queda es llamar al 911 para solicitar asistencia policial, y nuevamente, dirigirse a la Comisaría de la Mujer para efectuar una denuncia de violación de la medida vigente), la persona se encuentra con que el denunciado vuelve con nuevos bríos al hogar, alegando no tener donde vivir y repitiéndose la situación a modo de circulo vicioso.

Si se da una sola situación de violencia familiar, no hay que dejarla pasar en la creencia de que no volverá a suceder, ya que puede ser que se sucedan infinitamente, si así la víctima lo “permite”. Permitir, es no denunciar a tiempo, abriendo la puerta así a riesgos físicos y psíquicos que pueden dejar secuelas irremediables, e incluso hasta provocar la muerte (femicidio, homicidio)

Circuito policial y judicial que se desencadena a partir de la denuncia

La denuncia se realiza ante la Comisaría de la Mujer, que recibe denuncias durante las 24 hs. Este Organismo la eleva al Juzgado de Familia en turno, que inmediatamente ordenará las medida de exclusión del hogar y/o restricción de acercamiento, notificándose a las partes para que comience a tener vigencia. La denuncia también puede realizarse ante el Juzgado de Familia en turno, de lunes a viernes de 8 a 14 hs.

Si el denunciado/a no acata las medidas dispuestas por el Juez, la víctima debe manifestarlo para que por medio de la fuerza pública se haga cumplir la orden judicial. De ser necesario el Tribunal, de oficio o a pedido de parte, designará entrevistas para las partes, con el equipo técnico del Juzgado (psicólogo), para ser escuchados sobre la situación vivida dentro del hogar y, eventualmente recibir consejos sobre el inicio o continuación de una terapia adecuada a cada situación. Además, según el criterio judicial, puede designarse una audiencia ante un Consejero de Familia del Juzgado, a la cual las partes deben asistir con patrocinio letrado, para acordar asuntos importantes que resultan afectados, y que no admiten demora, (ej: para resolver la comunicación inmediata con los hijos menores de edad, o resolver situaciones que se generan cuando el lugar de trabajo se encuentra en el mismo hogar de donde fue excluido el supuesto agresor), hasta tanto comiencen a tramitarse las acciones de fondo (divorcio, juicios de alimentos, comunicación con los hijos o cuidado personal de los mismos), a instancia de cada una de las partes y con patrocinio letrado.

Dra. María Fernanda Panizo

Abogada

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