Abogado, Derecho Inmobiliario, prescripción adquisitiva de dominio, usucapión

JUICIO DE USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO. Requisitos para adquirir inmuebles por prescripción adquisitiva

JUICIO DE USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO. Requisitos para adquirir inmuebles por prescripción adquisitiva

La Usucapión o prescripción adquisitiva de dominio, es un modo de adquirir la propiedad mediante una posesión continuada durante el tiempo exigido por la ley. Tipos:

Ordinaria: se consuma por la posesión de diez años entre presentes y de veinte entre ausentes, entendiéndose por ausente el que reside o ha residido, durante el tiempo que la usucapión ha durado, en país extranjero o en ultramar. Para que un poseedor se convierta en dueño, por medio de una usucapión, es necesario reunir determinados requisitos:

POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO. Si la posesión se inició en un concepto diferente, podrá comenzar a usucapir a partir del momento en que haya empezado a poseer con ánimo de dueño, es por eso que no puede usucapir el locatario, aunque no tenga contrato o éste se halle vencido.

POSESION PUBLICA Y PACIFICA. Es decir, que no adquiere por usucapión aquella persona que hubiera ejercido la posesión en forma violenta, oculta o clandestina.

POSESION CONTINUA o ininterrumpida.

Documentación y pruebas necesarias

Informe de dominio

Plano de mensura

Nombre y domicilio del supuesto propietario, de tenerse conocimiento

Copia de D.N.I. de los actores

Escritura traslativa de dominio

Comprobantes de pago de servicios, impuestos, tasas y contribuciones, sin perjuicio de que dentro del expediente se soliciten por oficio a rentas, municipalidad y administrador del consorcio (caso de unidad funcional), la determinación del estado de deuda del inmueble. También se solicitara la valuación fiscal Facturas de las mejoras que se efectuaron (de arquitectos, constructores, compra de materiales de construcción, de medidores, etc.)

Comprobantes de administración del inmueble (Contratos de alquiler, etc.)

Testigos (en principio, aportar sus nombres completos, D.N.I., ocupación y domicilio)

Tasa de justicia: su cálculo se extrae de obtener el 2,2% sobre la valuación fiscal; más el 10% calculado sobre ese 2,2%, en concepto de sobretasa de justicia.

Será parte quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad o en su defecto el Fiscal de Estado o la Municipalidad. Si se ignora el propietario, se requiere informe del organismo técnico-administrativo de la Provincia, sobre antecedentes del dominio y si existen intereses fiscales comprometidos. Si se ignora el domicilio se requieren informes a la Secretaría Electoral y delegaciones locales de policía y correo. De resultar negativo se publican edictos por 10 días en el Boletín Oficial y en un diario de la localidad, bajo apercibimiento que de no presentarse nadie, se nombrará un Defensor de Pobres y Ausentes. Asimismo, se cita a quienes se consideren con derecho sobre el inmueble.

Normas aplicables

Artículo 679 y concordantes del Código Procesal en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, artículos 24 y 25 de la ley 14.159, Disposición 320/82 DPCT sobre planos de prescripción de unidades funcionales o complementarias bajo el régimen de propiedad horizontal, Circular 4/94 Instrucciones para la confección de cedulas catastrales para constituir el estado parcelario y Disposición 641/93

Honorarios

Los honorarios profesionales se determinan en la Ley de Honorarios 14967. La base regulatoria es la valuación fiscal, si es que no hubo tasación por perito oficial designado de la lista de martilleros públicos.

Dra. María Fernanda Panizo

Abogada

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